曾经被别跟帖者质疑的房价预言终还是成真了（每月跟踪） [复制链接]

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只看楼主倒序阅读我是楼主我老大发表于: 2011-08-19

新昌县房价初探
                            文：梁伟良 QQ 651012009

前言：有点长，如果你仔细看完，我还说不服你，我服了。

目录
新昌房价之现状分析
城区有房人口
各区域房价分布
建筑地域趋势
房产投资状况
二、从新昌县十二五规划来房价趋势
1.城市人口和城市化进程
2.土地供应
3.城市布局
三、国家政策及外围因素
1.限购
2.保障房
3.货币政策
4.婚姻法出台
四、及其变态的租售比
五、真的是房地产绑架政府了吗？
六、什么是理性房价
七、未来趋势分析

一、新昌房价之现状分析
【城区有房人口】
    对于买房，我们一般选择在城区，乡镇的暂时不作考虑，今天，也是单纯对城区的状况做一个分析。
    在新昌正规对城区的定义，应该是由羽林街道、七星街道、南明街道构成。但是由于买房子的地段有其特殊性，就是所谓人们心目中的城区，比如想羽林街道的大明市村村，孟家塘，拔茅村，新岩村等等将近一半以上还是不作为城区房考虑，那么新昌县大致有房的人口应该定义为南明街道+七星街道+一半的羽林街道，城区有房人口应该在16.5万左右（新昌总2010年末总人口43.7万）。
【各区域的房价分布】
    在新昌城区的规划中，行政中心西移已是众所周知的事情，在这个过程中，老城区逐渐开始被新城区代替，西区的房价也屡屡刷新历史记录。目前西区的小高层价格一般都在7000到8000左右，名茶市场附近在5000-6500左右，上石演房价6000一下几乎见不到，上礼泉，下礼泉的房价5200-6800不等。在城东这片，基本新建筑不多，房价在4800-6000之间，城南房价在4800-5500之间。
【建筑地域趋势】
    近几年，在西区和南门以南，东门以东，然后西区在没有征迁的基础上，可用的土地也不是很多了，近几年的建筑基本上还是集中城东以东，比如棣山，青山头方向、马大王，最近还在开始开发城北台地，为以后的用地紧张作进一步的缓解作用。
【房产投资现状】
    其实对这一块，没有做进一步的调研，但至少在自己信息的接受范围内，做为一个平常人看法。新昌的房地产商主要新昌的几个企业大头组成，在2000年前，他们都没有涉及房产投资，在2000年-2011年间，房地产的暴利，让每一个人都眼红，最早的有华佳热电来投资房产，然后三花开始投资房产了，新和成的越秀集团也不甘落伍了，万丰后发制人，拿地更是疯狂。除此类企业大头之外，还业内有专业做房产的，像金城控股的新昌老大、专做高品质的绿城，此外还有金日、恒丰等等等。
    以上是房地产的上游，属于开放商，其次是专业投资的炒客，一般在一处物业开盘后，这些炒客们先来个内部订购，把风水好、品质好、户型好的房子全部买入自己名下，其他的就留给可怜的刚需们了，然后这些炒客们就制造舆论，造成表象的房源紧缺状况，乘势哄抬房价。
    在实际情况中，其实新昌的这种现象并不严重，在正常的投机范围以内。投资在新昌造成的泡沫有，但远远比不上一二线城市，更比不上三线的丽水、永康、武义，烂地段、烂配套、烂房产，硬是被炒上一二万，经济不发达，房价到时蔚为壮观。相比之下新昌房价有泡沫，但要轻的多了。

二、从新昌县十二五规划来房价趋势
【城市人口和进城化】
    以上已经提到总人口是43.7万，常住人口38万，目前城区人口是16.5万，三个街道人口在24.5万左右，参考一下城镇规模等级结构一览表中，等于说在未来10年内，32.59—24.5=8万，在新昌县的规划书上写到，规划至2020年，本县农村人口由2005年的29.13 万人降至21.60 万人，也正好是8万左右，等于说，包括在人口增长得情况下，平均每年要城市化8000人，除去一些人口是从农村往中心镇移，我们姑且定义为进城区为6500人。那么房价下行压力大不大就要看国土资源部的土地供应够不够。
表7-1城镇规模等级结构一览表
等级    乡镇名称    2020年
        人口    用地规模    人均用地
中心
城区    羽林街道、南明街道、七星街道、梅渚镇、澄潭镇    32.59     3370.80      103.43
中心镇    儒岙镇    1.81     162.83      89.96
    大市聚镇    3.61     395.47      109.55
一般镇    镜岭镇    1.12     99.84      89.14
    回山镇    0.55     45.81      83.29
    小将镇    0.52     45.25      87.02
    沙溪镇    0.69     66.58      96.49
合计    　    40.89     4186.58      102.39
单位：万人、公顷

【土地供应】
    根据国土资源部的供地计划，我们先来看一组数据，2009年65.89公顷，2010年80公顷，2011年61.7公顷，看这样一组数据有没有规律的，每年供地有时候多，有时候少，但其实还是有迹可循的，因为我额外看到一句话，“住房用地供应总量要在前五年年均供地量基础上适当增加”，我们姑且假设为每年的供地面积为68公顷，也就是说每年供地680000平方米的，新建的房产基本已经在7层以上，以小高层为主力，与之相对应物业的容积率一般也在1.8以上，
    允许建筑总面积=土地面积X容积率
也就是说
    允许建筑总面积=680000X1.8=1224000平米
    而目前国家政策比较支持小户型，中户型，我们保守地算他每套房子是100平米（其实是不到），接下来，我们可以惊奇地推演为
    房屋总套数=允许建筑总面积÷每套面积
也就是说
    房屋总套数=1224000÷100=12240套
    新昌县每年供应的房子是每年12240套啊！每年由于城市化而产生的6500人每年，每人买一套也才仅仅供应土地的一半！！！！！
    教科书其实很多东西会误导我们，但其中那些基础经济学是不会产生误导作用的，高中政治书上就告诉我们价格围绕价值规律上下浮动，当产品供大于求，产品价格就会下降。
    仅此而已。
    目前房屋价格居高不下，是因为人为地改变了价值规律的表现，造成了房源紧张的假象，有人高价愿意卖房，而有傻子愿意高价接盘而已。
    而在市场上从有5％的人是从中挣钱的，有95％是为此掏钱的，真理永远掌握在少数人手中，就像世界20％的人掌握了80％的人的财富一样。
    市场，仅仅不对应人格，永远有5％的智者和95％的庸人。

【城市布局】
    对于这一章节，对大多数人，是并不关心的，一般人只关心房价是涨是跌，什么时候涨什么时候跌，涨跌周期是多少，底部和高位是多少。
    其实，一座城市的品质，在于他的文化、内涵、人性的布局。
    新昌目前的布局状况很不合理，集体表现在西区繁华，东区衰落；工业镶嵌在城市中间，造成水污染，空气污染；路窄而交通拥堵。
    城东和城西就是一个鲜明的对比，所有来了新昌城东的人说（没去过城西），新昌是一座贫穷的城市，楼矮，路堵，富不富看公路，经济也很难发展啊。
    所有来过新昌城西的人说（没去过城东），新昌发展不错啊，不比二三线城市要差。
    我们时常可以看到一座大楼的背后，有堋区，有在路边吆喝的贩夫，有开着卡车在卖甘蔗地的商人，卖完甘蔗，削了一地的皮后走了，留下城市的环卫工人在打扫；我们时常可以看到在繁华步行街，穿着破烂的衣服，佝偻着腰，伸出脏兮兮的双手向你乞讨的乞丐；我们的沿江公园，代表城市躯体的母亲河，在某一个雾气弥漫的冬天，散发着阵阵糜烂的恶臭，看到黑黝黝的河床袒露在那里...
    我们必然走过这样一条路，工业发展→就业率下降→经济增长→环境污染
    但我们也相信将来走这样一条路，搬迁污染企业，旧城改造，新城开发，房价下降。
    我们很多的时候，要的不是带血的GDP，要的不是高涨的CPI，要的不是不断增大的基尼指数，我们要的是有一个家，不要东奔西走。

三、国家政策及外围因素
【限购】
    不难理解，老百姓对限购每一条都耳熟能详了，我也不解释了。60％的人认为限购能降房价，打击炒客。35％的人认为限购是起不到作用，还会助长房价。
    限购的作用其实并不是打压房价，其实是消除房价上涨的投机性因素。
    为什么说降不了房价，因为那些炒客们在政策出台手里已经有几十套房了，毕竟，国家没出台“每个人手里只能有两套房，第一套不收税，第二套交税，第三套必须卖掉，否则政府收回”，国家可没这样说，国家只说了，“第一套首付30％，第二套首付50％，基准利率上浮1.1倍，第三套不批准”。
    60％的人请注意了，国家只说了现在开始不准大幅度投资了，没说以前的投资的也不许搞，所以房价没降。
    35％的人请注意了，该政策不会助长房价，更是短期内消除了房价的投机性上涨了。
    2010年4月出台至今，房地产一直处于滞涨状态就是很好的证明。

【保障房】
    保障房作为政府的一大手笔，在新昌看来其实可有可无的，保障房首先分为三个方面，由经济适用房、公租房、廉租房组成。
    经济适用房：完全是有害无利，保障的不是贫困百姓的居住功能，而是公务员、权贵、有关系、有后台的人，新昌的经济适用房分布在人才公寓和现在的馒头山，即使政府做的摇号买房也是暗箱操作的，一般人就不用凑热闹了。而且2011年进开工70套。
    公租房：我接下来在【极其变态的租售比】中，会提及新昌的租金问题，在新昌房租价格本来就低，再便宜点也差不了多少。2011年仅开工100套。
    廉租房：这是品种是面向社会底层的人，但是我告诉你数据你同样也吓死人，2011年进开工10套。
    保障房100+70+10，一年仅开工180套，占12240套中，仅仅只占到1.47％。
    可笑的是，政府既然拿着1.47％的市场比例来炫耀政绩，来宣言反击高房价，纯粹是作秀。
    更可笑是，还有大部分的庸人们去附和。

【货币政策】
    经过12次的连续上调存款准备金，存款准备金率已达21.5%的历史高位，五次连续上调存款利息，也已使存款利息达到了3.5%
    首先区分上调存款准备金和加息造成的影响。很简单，两句话，上调存款准备金会造成贷款难，加息会造成贷款成本价高。
    逐个分析，首先存贷款准备金上调能降房价吗？
    答案：几乎没什么效果，更多地是伤到实业经济。真正需要钱来周转的不是房企，而是中小企业。房企的资金链是出奇地坚挺，一般不会轻易断裂。
    答案：加息，能降房价，但是如果说加0.25％的息，不能降1.5％的房价，就会出现这样一种情况，你买了房反而亏了，因为你还按揭的钱就多了，成本就高了。照目前趋势，房****是涨不动了，但是也没跌，要命的是利息太高了，所以现在也不适合买房。

【婚姻法】
社会进化：
母系社会→父系社会（封建社会）→1949年建国的共产主义社会→21世纪
男人地位：
低→高→平等→？？地位男人可能略高，但男人难做

    这篇文章的主题是围绕房子展开的，其他地方就不延伸了，不然我这篇论文要超一万字了。
    21世纪中，房价在丈母娘法则下，越发突飞猛进，无房不嫁逐渐走上“主流”，本来这个社会是连刚需都没有的，房子作为一个居住功能怎么会涨到如此地步。建国到现在，谁没有房子，只是在乡下还是城里而已。
    男人辛苦一辈子，甚至动用三代的积蓄去买了一套房，作为结婚的爱巢。可是感情的事谁说得来，两个人某一天离婚了，男人全额买的房子，女人没出一分钱的情况要分一半。
    在这样的政策下，甚至催生了行业，女人以她为职业，从事骗婚工作。想想不可思议，但却客观存在。不管有没有这种职业的存在，我们的社会主义理应就是公平、公正。
    凭什么要分一半呢，因为你是女人？
    有些女人在结婚前就要把明明是男方父母买的婚房写上女方的名字，凭什么呢？凭你想到以后会离婚？
    如果选择结婚，就选择永远不离婚，那么出不出台这个法律都是没有任何意义的。女人，你说呢？
    无论如果，出台这个政策促使房价回归理性还是由正面意义的，即使对房价影响不大，对结婚动机、目的，以及树立正确的价值观都起着极大的推动作用。

四、极度变态的租售比
    我们来做这样一个算术。
    A:城东有一套新开盘的房子，100平方，三室一厅，白坯，6500元每平方米，如果我有75万，买下它，65万，装修10万。买了房后，虽然不用欠债，但是身上一分钱也没有，有病，没钱医，去借；有孩子，要教学费，凭工资收入还不够，去借；人情来往，吃饭，生活品，养老，吃住行游购娱一样不能少，关键自己有投资渠道，但是又没资本.....

    B:城东有一套二手货，2005年房东买的，房东靠投资又买了一套改善性住房，把这一套用来转租，也是三室一厅，还附带简单的普通装修，租金800一个月。我手里有70万元钱，三月一付，押一付三，3200元钱付给房东，自己一样住一套大房子，剩下69.68元钱，按照目前3.5％的银行利息存银行，每年还有24368元钱，摊在每个月的收益上2120元钱。
    这时候，我们又发现一个惊人的算术：
    2120元＞800元免费住房子还盈利1320元。
    这一个算术绝无仅有，完全梁伟良原创。
    在这样一个不等式上到底谁亏钱，粗率一看发现：房东每月额外收入800元钱，挣了，我每月挣了1320元，挣了，难道是银行亏了，每年白白补贴了住房的钱，还额外送你1320元。
    表面上看：银行亏损2120元=房东收入800元+我的收入1320元
事实的本质是：
    银行亏钱，其实是表象的，银行把钱用于贷款，拿7％的贷款利息，其实银行也是挣的。
    房东挣钱，05年买套房，3500的均价，现在都可以卖5500，房东想缓一缓，2000年以来的十年牛市，贪得无厌的人们总是会以为一直涨，一直涨，从来不知道楼市的泡沫已经越做越大。也许他想再过个两年，而这两年内他的房子闲着也是闲着，还不如收点租，额外挣点外快。
    我挣钱，生活成本低，还能挣钱，而且比存银行拿利息要高的路子多得是，但是如果像一般人一样，特别是跟做房奴的人比，是不是太幸福了点。而且等房价从6500跌到5000的时候我也可以去买一套。
    如果以上三方都不亏钱，都挣钱，到底谁亏了？
    答案有两个，一个是物****了，手中的钱贬值了。第二个也就是大部分人没有思考过得原因，租售比！
    什么是租售比？
    租售比=一年租房收入÷全额买房的总价
那么，我们不难得到
    租售比=800÷700000=1.142％
    结果有了，那么什么样的租售比是合理的？
    我们知道，一套房子的产权是70年，所以说1年房租收入÷70年房租收入的概率是对等的，是合理的，1÷70=1.42％，也就是说，单纯按照静态的算法，1.42％租售比是合理的。
    1.42％＞1.142％
    结论：租房比买房划算。
    其实，上述的算法也不客观，为什么呢，因为物价要涨，所以官方的说法是3％-4％。就是说：如果房价正常，那么正常的房租应该是700000X4％÷12=2333元，对于一个普通家庭来说，这样的房租是否太高了？再反过来说，如果800一套间的租金正常，那么70万的房价是否太高了？
    推理所得
目前的状况是租金太低，房价太高。
    如果，我们可以把租房和买房作为一种投资的选择是
租房挣钱，买房亏钱

    再推理所得
A.要么房价跌，租金不变
B.要么租金必涨，房价不跌
C.要么房价跌的同时，租金也涨！
    数学里有一个专业名词就是消去法。
    我们来去伪存真，得出一个正确的结论。
    消去法：加入一个因素，供需！还是回到先前讨论过的问题。
    比如一个城市有100套房子，有160个人，一套房子也照三室一厅，但都是合租的。这个城市会自发地变成一种什么状况。
    答案是：70套房子是用来自住的，30X3=90人，30套房子是用来租用的，90+70=160人，这样的安排试最理性的。
    如果这个城市大于70套是自住的，比如71个人，160-71-3X29=2人，必然会有2个人是离开这个城市，或者流落街头，没房子住。
    结论是，只有小于等于70套才是正确的结论。
    现实生活，就会出现了这样的一种情况，比如65套是自住的，35套是租人的，那么必然会空出（100-65）X3-（160-65）=10个租用房间。
    租房市场上需要95个房间，而市场提供你105个房间。
    结论：供大于求，价格下降。
    再套入我们的实际情况，我们的城市是不是房子越造越多，当越来越多的房子被买下自住后，租房市场是不是空余的房间就越来越多。供大于求，价格下降。
    结论：租金没有上涨的动力
    我在上面说了那么多，聪明的你有没有发现，我描述的数学题，不正是我们可爱的新昌吗？
    你现在可以明白新昌的房租为什么那么低，房价为什么那么高了吧？
所以再次推理可得：
结论
    ∵租金没有上涨的动力（消去B和C）
    ∴A房价必然下跌

五、真的是房地产绑架政府了吗？
我们来看一个案例：根据以下表格，推演一平方摊倒什么土地成本价。

序号    成交时间    建设单位名称    宗地  编号    出让地块名称    土地坐落    批准面积    供地方式    容积率    建筑密度    用途    年限    出让底价    成交地价
1    2011.8.2    浙江万丰置业有限公司    2010年经34号    七星新和成路、江滨南路交叉口东侧    七星新和成路、江滨南路交叉口东侧    51022    挂牌    1.0-2.3    ≤25%    商住、金融业用地    居住70年    20300    27000
    从以上表格，可以看到，那么新昌城区的5.1公顷的地居然要2.7亿。
    在1.0到2.3的容积率中，我们假设这个值是2，对于2这个值基本比较合理的，对于一个开发商而言，他会尽最大可能去创造价值，容积率这个值越大，收益就越高，寸土寸金嘛。
    将容积率2这个值代入公式
    允许建筑总面积=土地面积X容积率=51022X2=102044平米
假设一百平米每套
    房屋总套数=允许建筑总面积÷每套面积=102044÷100=1020.44套
舍去小数点，假设1020套
    每平方房子土地所占成本均价=成交地价÷总套数÷每套面积
                            =270000000÷1020÷100
                            =2647.1元每平米
    是房地产绑架了政府，还是地方政府绑架了房地产，一目了然。
    注意后者是地方政府，并不是政府！
    还有其他有说服力的证据吗？也许地价高只是开发商为抢地抬的？
    答：看清楚政府拍卖地的时的出让底价，是2亿300万，平坦在地价上也要1990元每平米，意思再明白不过了，等于说你买房其实1990元每平米是交给政府的。
    接下来我们分析房价成本。比如万丰地产的这套100平米的房子，他定价是70万，7000元每平米。
    房子价格=拿地成本+税收+建筑成本和宣传成本+开发商利润
    那么我们又一次可以惊奇地发现，地价占总价比例：2647.1÷7000=37.8％
    在中国这个神奇的国度，税收总是莫名其妙的多，仅房子上就有六十多种。根据任志强的说话，税收占到房子总价22％。
    建筑成本和宣传成本，一般一套100平方的建筑成本在18万左右，18÷70=25.7%
    那么我再回主题，开房商到底有多少利润，开发商利润=房子价格X（1-37.8％-22％-25.7％）=70万X14.3％=10万
    10万，这个数字够惊人吧。95％的以上一直认为70万一套的房子的利润远远不只10万，可事实就只有10万。不明所以的人们把什么罪名都加在开发商头上。
    再来看政府的收入=70X（37.8％+22％）=41.86万
    等于说一套70万的房子，中间政府是挣了41.86万，开发商挣了10万，成本价18万。
    我再一次问你，买了房的你，你的钱到底是谁挣走了？
    挣了42万的政府把所有的罪名都加在了挣了10万的开发商身上，所有黑锅都让挣了10万的开发商来背，掏了70万买了18万房子成本的庸人们还骂开发商黑心。
    这就是神奇的国度，神奇的媒体，神奇的人们。
    结论：地方政府绑架了开发商，绑架了高房价，绑架了95％的人们的思想。

六、什么是理性房价
    个人定义：理性房价是指房子本身在市场上的价值，价格随着物价上涨和人民收入的增长的中间值增长而增长。
    2000年，城关镇一套普通套房房价1000元每平米，人们工资1000元每月
    2011年，城关镇平均房价6000元每平米，人们平均工资2300元每月
    这就是鲜明对比，2000年到2011年，砖头涨了6倍，人工涨了2.5倍，林林总总算起来，其实建筑成本也就才涨了2.5倍，凭什么房价就要涨6倍？
    为什么房****那么多，因为地****了10倍。
    目前个人认为新昌的平均房价4000-4500一平米还是比较理性的。
    2011年得理性房价是4000-4500，以后每年涨5％也是理性的。
    但一下子回归到理性有可能吗？
    我的回答是可能性不大。既然是地方政府绑架房地产，房子降不降不是地方政府说了算。目前中国地方政府以财政收入、GDP为业绩相互攀比，而房地产在财政收入和GDP占到的比例实在太大，一下子要让房价回归理性，除非来了个青天大老爷！要么除非他不想干了！

七、未来趋势分析
    是商品，就总有一天会回归理性。
    有人说了，刚刚我不是还说一下子回归理性是几乎不可能的。对，但我并不矛盾。我只是说一下子是几乎不可能的。
    任何预测未来的人，基本都搬起石头砸自己的脚，因为真正能预测到底部，顶部，什么时候会降的时间点，会降多少的人是永远不存在的。

    我们只能每天根据国际的政策，领导人的口风，来判断一个大致的趋势。
以下是个人见解，不对投资做任何建议：

短期内：
    2011年10月-2012年4月，是自2008年来全国房产库存高峰期，注意2008年房地产是十年牛市仅降的一次，这次会不会降，只能时间来证明。一旦全国内房价开始降价，所造成的羊群效益将是非常恐怖。
    最令人可怕不是真正降价，而是降价预期。当每一个人都不看好房地产的时候，也就是房地产崩盘的时候。
    目前大降的可能性不大，个人觉得全国房价会在2012年4月前降3％左右，一线城市降10％左右，新昌3-4％左右。
    其实我们今后还有另一种趋势，有一个名词叫做阴跌。就是说，单纯是从价格上看是涨了，但真正意义上却是跌了，为什么？因为房****幅没有超过物****幅。所以实际上就是跌了，长期地跌个5-8年，同样回归理性，只是过程长一点。

中期：2013年—2015年
    其实，我一直在等一个时间点，在今年的等待中,这个时间后移了，就是美联储加息。
    在10天前，美联储宣布，实行低利率到2013年，如果这个时间点提前了，那么中国房地产的泡沫也就刺破了，一旦套利资本逃离房地产，开发商资金链才是真正断的一天，然后房价回归理性。如果政策推得更后，那我这个预测也就推得更后了。

长期：2025年前
    没有什么商品是可以长期有暴利的，也没有什么商品是可以永远上涨的。
    是商品，价格就总有一天会回归理性。
    是泡沫，就终有一天会破的！

让我们来见证预言：
1.路透北京电---中国房地产指数系统发布的100座城市的全样本调查数据显示,9月全国100座城市住宅平均价格为8,877元人民币/平方米,环比下降0.03%,为2010年9月以来的首次下降.。
2.跟据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年10月，全国100个城市住宅平均价格为8856元/平方米，与9月相比下降0.23%

3.2011年11月，全国100个城市住宅平均价格为8832元/平方米，与10月相比下降0.28%。自9月连续3月房价下降。
待续。。。。。。

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忧郁de老师	财富豆 +5	说得真好！	05-15
新昌无名	财富豆 +5	这个小伙子有前途，可惜没女儿古，不然做我女婿！呵呵	04-26
宇你浪漫	财富豆 +3	热帖加分，感谢发帖！	2011-08-23
阳光老男人	财富豆 +5	很专业很认真，一般人是写不出来的！	2011-08-23
小西瓜	财富豆 +5	用心了，不管结果对不对都要加	2011-08-20
草帽蛇	财富豆 +1	-	2011-08-20
南岩之楚门	财富豆 +5	用心写的都必须顶	2011-08-20
素手遮天	财富豆 +5	热帖加分，感谢发帖！	2011-08-20
新昌特务	财富豆 +1	-	2011-08-19
ab003	财富豆 +5	为你的考证引据加分～～小伙子有钱途！	2011-08-19