首先，我要说明，我只是看了很多的博客，文章，然后有了自己的分析和判断，不一定对。希望每个回帖的人对事不对人，发表自己的看法。还有，关于房产税的，我也不是很了解，只是自己主观的一些看法，可能不对，希望大家发表自己的看法，提出意见。
% ]7 b- D+ khz.bbs.house.sina.com.cn中国的经济学家，大多走两个极端，要么看空，要么看多，古人早有言：物极必反，我看，这其中就主导下的一场游戏，没有目不可能。+ ?( {9 m  k# ~, V
关于房产税：
) D5 }' e/ _  H1.其本身就是一个持有环节税，不是交易环节税，不能有效地抑制投机，肯定会收，而且会加快：地方政府需要它，土地财政的不持续，大量的财政支持，钱的总量基本上不能有减少。
9 u: B, E7 E0 Z新浪乐居论坛2.找一个契合点去征收房产税很重要，而且，它的出发点还要好好的包装下，做事情，还是要有拥护最好，在购房人最需要依赖、各方面条件都成熟的时候介入。新浪乐居论坛* e% h) p0 b. o
3.既然中国房地产进入了白银10年，慢慢恢复其本属功能：居住，那么，房产税一开始肯定不会很重，等慢慢去其投机作用后，税收就可能重了。
4.当人们对房价上涨的预期还比较强时，如果还是有很多人买房投机，他们最终会把这种税转嫁到购房人身上。可房价上涨预期真会有那么强？？？？？高房价对中国的实体经济和“wen，ding”带来了很不好的影响，你要是是政策的制定人，你会怎么做？涨的预期肯定是要有的，但是不能那么强烈，可以采取哪些措施？房产税，交易税、媒体宣传等等。。。你要是想投机赚钱，就让你最后赚不了多少钱，预期降低了，于是慢慢也回到了房子最当初的功能，注意只是慢慢回归，但改变不了大多数还是不能拥有住房的事实。
4 o, L# X  D) r1 g5.房产税的作用：增加地方财政收入+降低房价上涨预期，房产税只是起到降低上涨预期的工具之一，其前一个作用是主要作用，并且房产税一开始肯定不会很重，面不会很广，等到合适的时机，比如工资加了点，社会福利保障好了点，就可以加重加广了。
+ t& h8 |/ Q新浪乐居其实，大多数人的生活，还不是和没征收房产税之前一样！！也许，心理上的安全感更强了，也更幸福了，越买不起房，租房也变得很普遍时，说不定人也更幸福了，因为摆脱了约束，人会更自由！
+ q9 N5 N  _hz.bbs.house.sina.com.cn猜测一下：2012年之前，高房价+无税收=之后相对合理的房价+房产税=一个基本事实：大多数人还是买不起房。国外的发达国家城市化那么高了，买不起房的还不是那么多，大多数年轻人还不是租房子住，租房子结婚。[今后的房价的趋势：
稳中有涨！但不可能像过去的那样2年涨一倍了，第一，政策上不可能，第二，房价越高，需要的的货币总量也越多，在中国不允许出现较严重通货膨胀的情况下，从货币这个主要因数来看，也不支持房价的大幅上涨。
5 s- o, A9 n新浪乐居论坛很有可能房价一年涨10%-15%，如果当地房价7000，则一年就是涨1000左右。请问，你的工资能保证每一年上涨1000吗？结果还是，越来越多的人买不起房，房子相对来说越来越贵。也许有人会问，房子越来越贵，那么多人买不起房怎么办？我想了一下，房子建了那么多，zf就让我们租房住啊，并且ZF总会有办法的。当买不起的时候，ZF总会想办法让你买的起的，比如，首付2层，免税等，当初救市不也是这样的吗/并且现在有好多人说房子会怎么涨，怎么涨，我估计这种情况根本不会出现，在正常情况下，只会小涨，不会大幅的涨。物极必反，ZF也肯定知道这个道理的。他有能力让房价会小涨，不会大幅的涨吗？当然有，如果这样做很好，不这样做不好，它又有能力这么做，他为什么不这么做？？并且上层对中国经济的总量，财富的分配都是有模型的，外行只能看热闹，或者定性的去分析，预测一下趋势。但不懂这行，我们每个人怎么可以预测对，并且房地产很复杂，逻辑点那么的多。
1 ~2 Q+ g2 t8 N4 t* Khz.bbs.house.sina.com.cn建议：1.如果是刚需，越早买越好！因为房子肯定会越来越贵（相对于工资），但不会大涨，而且肯定是以后越来越多人选择租房子住，现在就算空置率高，zf也会有办法让你不甘心卖，而让你出租给没房的人住，好解决刚需过渡期房子的问题。。。如果我要买房，肯定愿意买新房啊，当然，空置率过高，肯定不好，但是，zf肯定会控制好这个数量，我们都没有依据，这个数量具体是多少，所以都只是定性的猜测。/ C8 O0 L: s- _) T" X
但是如果还是学生，像我这样，工作还没稳定，不如缓一缓，工作不稳定，是个负担，不如安下心来学技术，增强自己的资本，多赚钱，以后有本事了，在房价不会大涨的前提下，能买到离工作近一点的房子可能是最好的选择，因为房子买了，确实有点不好卖，房子离工作的地方太远，不方便。当然，我也有可能买不起房子，租房住，大家不要乱发脾气，可以对事，不要对人。2.既然台上演戏，我们就看戏吧！改变自己对房子的态度，租房也惬意！房地产背后有巨大的利益、政策、方向等链条。我们也就是众多唾沫星子中的一份子，没有意义，给自己添堵就好，范不着，别太认真，活的舒坦最重要。
3.总之，在自己内力范围之内，越早买越好，但是如果是投机，还是断了这个念头[]今后几个月房地产的判断
[为什么我摘录他的博客写呢？因为我觉得他说的很中肯，写的很好，并且对我们普通人有益处，我们不要想太多，说他抱有什么目的，只要结果对我们有好处就行。前不久看了一个人的文章：flp713的你所不知道的冰冷的经济真相。这篇文章写的还可以，让我们了解很多。但是他有个观点：限购之后，房价会报复性反弹，我不由得对他写这篇文章的目的产生了怀疑。一般，制定一个政策，肯定会有退出政策，不是特殊情况，肯定是遵循这样的规律。限购之后，都知道可能会报复性反弹，地球人都知道有这种可能，但也只是可能，然道不可以限价或者其它吗？我一个学生都想得到，你难道出书的flp713不知道吗？知道又不说，说明了什么？说明肯定是有目的的。建议大家多看看“大鹏金翅明王”的帖子，很实在，很彻底。但是，flp713的文章有很多值得学习的地方，里面有很多的分析方法值得去悟和总结，还有，他的操作手法，怎么会让自己的帖子人气那么旺！我只是一家之言，别太当真，不动粗下面的都是从“百味人生”的文章中总结1.2012年三月之后一个拉长的底部，会维持一段时间，不可能马上起来，最快也要到今年10月左右才能看见市场有较大幅度成交量的反弹。货币政策适当的放松应该在一季度末期及以后，楼市筑底时期应该在下半年，届时我相信还是以刚需放松作为楼市调控斧正的起点。不能期望大规模的救市，是调节，只能是调节。（不会大涨]
& x% X3 c国内换届时期的稳定是政治任务等其它因素]2012年欧债危机会持续发酵，不排除个别小国退出欧元区的可能性，欧洲经济进入漫长的底部区间。美国经济在大选年很有可能进入第三轮的量化宽松阶段。美国经济的复苏要比快于其他发达经济体，最快要到2012年底。2012年的楼市调控必然持续下去，也不得不持续，否则货币环境的宽松，加之积蓄的刚需购买力量，会导致政策的威信和效果一败涂地。导致严重的政治、经济后果存准率维持上半年2——4次的下调。存准率的下调，我认为，地方融资平台和保障房计划是受益的重点，后者更是重中之重。政策一直压着房价，为的就是保障房的尽快入市，现在多地的保障房计划因为资金的匮乏一直处于“开工”状态，等米下锅呢。再不快，只怕楼市要压出问题了。等到把楼市整狠了，那时问题就不是一般性的严重。政策玩的是平衡，以前楼市比较疯狂，政策平衡点可以向楼市的对立面挪一挪，现在楼市比较脆弱，得留点余地了。所以政策的目的就是达到目前这种上不去，但也下跌不多的局面，苦等保障房入市在2012年很可能有部分地方政府在十八大以后逐渐放松现有的限购政策，比如年限的限制、家庭的限制、社保缴纳时间的限制以及区域的限制，或者以限价取代限购政策但我们认为最大的可能性是对低端住房网开一面，对因楼市调控而积压的刚需用政策进行引导消费，比如税率上的，面积上的、区域上的差别政策。面对2012年上半年低迷的外部环境和由此导致的国内经济增速下滑，激活楼市的诱惑越来越大。
考虑到税制改革和2012年结构性减税的情况，我们认为2012年激活低端房市场之前会重拾之前的限售政策，比如未满两年和五年差别化税收政策当楼市的下滑结合国外经济的探底或者恶化，结合国内对民众购房意愿的迫切性，政策对刚需人群的购房需求的引导就会被提上议事日程，甚至我怀疑，政策早就储备好了，只是等待时机出台。怎么做？
9 _; Q7 rhz.bbs.house.sina.com.cn可能性一：在坚持限购政策的前提下，部分城市可能对刚需首套住房基于税收和贷款利率上的优惠。面积要在90平以下，甚至更低面积。
8 \. s0 K/ ]2 w2 D可能性二：对现有的限购政策进行结构上的调整，如年限，套数，或者纳税的时间。[/可能性三：限购政策在限售政策的配合下，到期结束。但是我任然坚持房产税无法在没有限售政策的配合下单独衔接限购政策。房产税是保有环节的税种，而限售则是对交易环节征税，对不合理的住房需求进行抑制，住宅市场必须而且肯定要去投资化。买房,购房,装修论坛,房产论坛8 G, ]2 z
保障房从根本上来说，是对国内房地产三级市场的补充，既租赁市场，是对中国楼市结构性的调整，是给中国刚需人群建立一个购买力培育缓冲区，这样楼市的价格和购买力才不至于硬碰撞。
- s0 a* D! U房产论坛,装修论坛,业主论坛4.相信换届之后政策取向会逐渐明朗。政治周期和经济周期的双向叠加年将出现在2012年，出口和消费不可能马上出现立竿见影的效果，唯有投资！我坚持我们的预测方向：2012年会放开刚需需求
发商最困难的日子已经过去了，接下去，还会不会降价？会！但时间已经不多了，幅度已经不大了。房价压到这种程度其实是在为刚需人群找一个合适的介入点，降低民众对住房问题的不满情绪。目前严厉的政策按照我的理解和对现实的了解，对刚需人群伤害是对大的，不过这种伤害是必要的，也是暂时的，为的就是今后房价能回落，然后利用政策引导刚需消费。政策在保驾护航]建议一次性付款，理由是按揭利率7.05%历史最高，还要上浮10%，这样的利率政策是不可持续的，是非常时期的非常之举，必然会回调。举例说，如果100万的按揭款按基准利率和上浮10%执行，按揭30年，总利息少支出10万多。如今各大银行都已经下调按揭利率上浮，我预计今后银行还有可能区别对待按揭客户，优质客户能做到8.5折。所以我建议你银行只要能下浮按揭利率，你尽量满足要求，这是一笔不小的意外之财。
7]对于地段，我的建议是能往市中心挤是最好的。在行情向下的时候市中心的房子涨不了多少，是介入的最佳机会。房地产行业有一个铁规：市场行情向上，市中心的房子先涨，然后带动边郊房产上升；而行情向下的时候，边郊先跌，最后扛不住了才轮到市中心房产跌。所以市中心房产在投资意义上具有较强的抗风险性。不过话说回来，两点，一要量力而行，买房不能赌；二，投资郊区周边配套具有潜力的楼盘能起到同样的效果。
* 1.要找那些有尺寸的，因为楼书上没有尺寸是开发商故意的，目的是让家具缩小给人以户型空间感很强的错觉。
! ]2.卧室和客厅朝南，客厅带阳台，采光、通风会好些。南面资源尽量给重要的空间，入口过道不要浪费太多空间。厨房、卫生间、卧室都要有窗户，能采光3.有套房设计最好，既有独立卫生间的卧室，但不能是暗卫，通风和采光成问题，尤其是到了冬天，洗个热水澡不仅潮湿而且时间长了装修会霉变，又在房间里，对身体不好。如果是公用卫生间，不要离卧室太远，特别是冬天，会很不方便。卧室不要靠近电梯井4.卧室的入口不要在客厅处，会比较杂和吵，影响休息5.厨房和调控部分的墙壁要能拆除，增加通透性，同时将餐厅设立在挑空部分，增加厨房和餐厅的融合性，增加空间使用率。]]>
浏览大图
　　并不出乎意料，今年一季度各地GDP汇总之和再次高出国家统计局公布的全国数据。根据国家统计局公布的数据，一季度全国GDP总量为10.80万亿元，而据中国经济网记者汇总各地数据得出的结果是11.28万亿元，两者相差4800亿元。从字面上看，央地数据依旧“掐架”，地方数据的“水分”仍然不少。然而纵观近几年GDP数据，一季度地方GDP数据显然“水分”挤掉了很多，央地数据之差也是近几年较小的。
　　据了解，自1985年在国家和地方层面分别核算GDP数据以来，地方统计总和一直高于全国的GDP总量，不断呈现出“1+1>2”的局面。例如，2009年上半年各省GDP超出全国1.4万亿元，全年相差2.68万亿元；2010年上半年各省GDP之和超出全国1.45万亿元，全年相差3.2万亿元；2010年全国31省市区GDP加总之和为43.27万亿元，比国家统计局公布的全国总量39.80万亿元多近3.5万亿元，相差近8.8%；2011年全国31个省区市GDP总和为51.8万亿元，比国家统计局公布数据多出4.6万亿元，相当于一个山东省2011年GDP总量。
　　关于央地GDP之差为何屡屡出现，有统计专家曾列出三大因素：首先是统计口径不同。国家层面的统计抽样系统相对独立，因而相对更客观；其次是技术原因。地方核算的样本是按照生产的最新产品来计算，而全国作为一个大市场，产品的跨地区流动使得一地的最终产品成为其他地区的中间产品，这体现在GDP中会使得部分地方数据超过总体，这样的技术原因导致的差异属于合理范围；此外，行政干预导致某些地方存在数据虚高现象也是地方高于国家的原因之一。
　　为保证数据真实准确，国家统计局近年来可谓“大动作”频频，除国家统计局局长马建堂多次在正式场合强调预防和严惩统计数据造假行为的严厉表态外，从今年2月18日起，全国70万家“三上”企业和房地产开发经营企业，通过互联网直接向国家数据中心或国家认定的省级数据中心报送统计数据。马建堂在接受访谈时曾表示，不用层层汇总，将避免数据可能存在的造假干扰。
　　国家统计局官方网站3月份设立曝光台，首次曝光重庆永川区和山西河津市干预企业独立上报数据、涉嫌违反统计法的行为。在众多的措施下，各地上报数据造假依然频繁发生。日前，有媒体调查发现，目前全国仍有不少市、县、区通过成立“统计改革小组”或印发文件的方式对企业直报数据采取行政干预。甚至有地方政府正在运作与据新华社电 国务院总理温家宝昨天主持召开国务院常务会议，分析经济形势，部署近期工作。
　　会议指出，当前我国经济运行总体平稳，经济增速保持在年初预期目标区间内，但国内外环境更加错综复杂，出现一些新的变化。世界经济复苏的曲折性、艰巨性进一步凸显。国内经济运行中仍然存在一些突出矛盾和问题，特别是经济下行压力加大。我们要看到有利条件和积极因素，坚定做好经济工作的信心，同时要充分估计面临形势的复杂性和严峻性，冷静观察，沉着应对，未雨绸缪，牢牢掌握经济工作的主动权，确保实现今年经济社会发展目标。
　　会议强调，要认真贯彻稳中求进的工作总基调，正确处理保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期三者的关系，把稳增长放在更加重要的位置。要根据形势变化加大预调微调力度，提高政策的针对性、灵活性和前瞻性，积极采取扩大需求的政策措施，为保持经济平稳较快发展创造良好政策环境。
　　会议要求，要继续落实好结构性减税政策，减轻企业税负。要坚持稳健货币政策的基本取向，保持合理的社会融资规模，进一步优化信贷结构，更加注重满足实体经济的需求。着力扩大内需，完善促进消费的政策措施。抓紧落实扩大节能产品惠民工程实施范围，支持自给式太阳能等新能源产品进入公共设施和家庭，加快普及光纤入户，加大对保障性住房和农村危房改造支持力度。推进“十二五”规划重大项目按期实施，启动一批事关全局、带动性强的重大项目，已确定的铁路、节能环保、农村和西部地区基础设施、教育卫生、信息化等领域的项目，要加快前期工作进度。认真梳理在建续建项目，切实解决存在问题，防止出现“半拉子”工程。鼓励民间投资参与铁路、市政、能源、电信、教育、医疗等领域建设。大力支持小型微型企业创业兴业。稳定和完善出口政策，支持企业积极开拓市场，促进外贸稳定增长。落实强农惠农富农政策，努力实现农业再获丰收，保障主要农产品有效供给。稳定和严格实施房地产市场调控政策。
　　会议强调，要加快转变经济发展方式，积极推进经济结构调整，深化重点领域改革，特别要促进产业转型升级，淘汰落后过剩产能，引导企业加强管理和科技创新，苦练内功，深挖潜力，不断增强发展后劲和市场竞争力。
　　■专家解读宜尽快实施消费税减税政策
　　中国社科院财经战略研究院研究员杨志勇表示，从发挥减税政策的合力来看，中国不仅需要结构性减税，更需要彻底地实施一揽子减税计划。
　　杨志勇建议迅速实施消费税减税政策，包括降低对奢侈品消费的课税。税费齐减十分重要。此外，继续下调个人所得税也很重要。
　　他认为，应结合中小企业特点，制定更有针对性的减税方案。大幅上调增值税、营业税等主税种起征点，更有效地对中小企业进行减税。相应的，中小企业适用的所得税税率也可再下调。
　　在中长期减税政策方面，杨志勇建议下调增值税税率。针对个人家庭负担不同的情况，还应通过增加专项扣除的方式，降低个人所得税税负。未来个人所得税减税的重点应转向增加专项扣除，以更好地促进养老、医疗、教育、住房等民生的改善。
　　从长远看，我国还应逐步恢复出口商品零税率制度。实行出口商品零税率，可以进一步提高中国商品的国际竞争力。直报数据并行的另一套汇总数据，实施数据双轨制。]]> 民生园房子按合同执行，原理应该在去年12月30日交房，可是一拖再拖，一晃半年过去仍没有反应，房产商也从没有给我们业主一个合理的书面解释，现我们已经找到20位业主，一连好几天向房产公司讨说话，房产公司老板一直没有露面，现在答应我们将在下个星期2上午10点出现，望看到此贴的朋友们，如果有朋友或自己房子买在民生园，相互转告！必要时我们会走法律途径。我们的群QQ：216103457，希望大家齐心协力！]]> “上海的公积金贷款最高可贷30万，他贷30万，我贷16万，另外贷了36万的商业贷款，利率8.5折。要是在其他城市就好了，公积金可以多贷一点。”小林告诉理财周报记者。
当前在一线城市中，只有深圳放宽了公积金贷款政策，如此利好的消息却在二三线城市频出：它们或提高公积金存款、最高贷款额度或降低首付比例。这无疑大大刺激了刚需，也为落寞多时的房地产业带来一抹小阳春。
一线城市仅深圳松绑
如今的楼市政策可谓朝令夕改，工行房贷经理张颖滢告诉记者：“上海的公积金贷款政策没变，最高只能贷款30万。商业贷款利率前段时间可享受8.5折，现在又取消了，只有少数大客户比如贷款200万以上的能享受这个折扣。”
北上广还在“静静等待”，深圳率先戳破了这层窗纸。并且深圳松动的公积金政策与其它二线城市俨然迥异：住房公积金贷款额度将与职工个人公积金账户余额挂钩，公积金账户积累时间越长、余额越多，贷款额度就越大。并且配偶及父母的个人公积金账户余额也可纳入其中，一起来计算该职工的公积金贷款额度。
武汉楼价80%的贷款额度最“威武”
而在二线城市中，武汉的公积金政策最令人振奋。武汉市住房公积金管理中心表示，对用公积金贷款购买首套住房的贷款人最高可以申请到楼价80%的贷款，只需支付两成首付。
而按以往规定，贷款额度一般不超过所购房屋总价的50%。单方缴存的职工购买首套住房，最高可贷款60万元人民币。而在调整前，必须夫妻双方缴存才能申请最高60万元人民币的贷款。
沈阳的公积金贷款政策则为初入职场的菜鸟们提供了买房的动力：只要缴存满半年就可以申请公积金贷款。此外，首套90平方米及以下住房公积金贷款，首付由原来的三成降为两成。
而杭州公积金贷款则相对较紧：针对首套商品房，户型面积为90平方米（含90平方米）以下首付最低为2成，但是必须与开发商规定的相符合。至于二手房，则首付最低为3成。这对于房价堪比上海的杭州刚需者们来说，似乎并没有让他们捞到多少实惠。当然，还有很多的二线城市没有释放公积金的利好消息，比如海口、长沙、苏州、长春等地。
巧用公积金，最高可贷60万
对于如何有效的利用公积金贷款，工行的房贷经理张颖滢这样告诉理财周报的记者：“对于即将结婚的人来说，可以将双方的公积金累计一起贷款，最高可贷60万元，如果是男女朋友或者有直系血缘关系的亲戚也可以通过证明关系来得到累计贷款。
如果是异地恋或夫妻的，可以将一方的公积金转到购房地，若结婚，仍可累计贷款。但这样比较麻烦，有的省份会有限制。另外，组合贷款也是可以考虑的。”
对于大部分购房者而言来说是必须面对的一个关键环节。如果能够享受到公积金的低利率保障性政策就再好不过了。因此在此次春季房交会期间，设置在一楼中厅的公积金政策咨询台时常有市民光顾。昨天，负责接待市民的工作人员告诉记者，除中午吃饭休息时咨询的市民少一点，上午和下午都有众多市民前来咨询，大多集中在公积金贷款政策方面。
释疑一：公积金贷款最高可贷50万
“啊？30万！原来我能贷这么多。”工作还不到一年的新市民贾小姐最近想买套房,由于单位每个月只给她交300元公积金，她的公积金账户内余额有限。听说商业贷款利息很高，她便想尝试用公积金贷款。工作人员告诉她，正常缴存公积金满6个月，即可申请办理贷款。可贷额度方面，一般情况下为公积金缴存余额（以申请公积金贷款前一日晚12点的数据为准）的10倍。但是首次购买90平米以下的房屋，政策方面有很大的支持力度。借款人一人最高可贷30万元，借款人及配偶均正常缴纳住房公积金的，最高可贷50万元。据工作人员介绍，房交会上购房的市民以刚需自住为主，因此大家对这一政策的关注度很高。在这一保障性政策的支持下，今年3、4两个月的公积金贷款审批量均超4个亿，不但比去年同期翻一番，而且达历史较高水平。
释疑二：能否再次使用公积金与购房面积有关
“你好，我想换套房子住。把现在住的房子卖了能不能再次使用公积金？”有市民问。工作人员解释说，能不能贷款与房子卖不卖掉没有关系,只与首次贷款购买房屋的面积有关。即首次购买房屋面积未达到120平米的,可以再次使用公积金。反之就不可以。不过二次贷款首付需5成，利率上浮1.1倍。“即便如此,公积金贷款还是要比商业贷款的二套房政策优惠。”工作人员举例说明:50万贷20年按基准利率算，用公积金贷款利息可省近15万元,如果按照上浮的利率计算,那么市民可以省得更多。但工作人员提醒市民：已经享受过两次贷款的，第三次就不能享受了。但是这并不意味着公积金只能躺在账户里“睡觉”无用武之地了，市民依然可以将账户中的余额支取出来用于购房。
利好：冲房贷适用银行又增一家
“我去年买了一套房，现在还有将近20万元在农业银行没有还清，公积金可以用来还银行的商业贷款么？”昨天，面对一些对商业贷款有还款需求的市民，工作人员告诉他们，为了减轻这部分职工的还贷压力，公积金中心开通了委托偿还商业贷款的业务。本月末，适用贷款的银行也将由原先的6家增至7家。他们分别是工行、农行、中行、建行、交行、江苏银行和中信银行。新增的中信银行可以从5月28日开始办理公积金委托还贷手续。
据悉，自今年4月1日公积金可用逐月偿还商业贷款的业务开办以来，全市目前已有3000人成功办理委托偿还业务。办理时，申请人只需本人携带身份证原件、结婚证原件、贷款合同原件至市住房公积金管理中心本部及各下属机构，或有关合作银行进行办理即可。相关人士提醒市民，由于逐月还贷采取的是报销制，且公积金是直接划转到贷款的扣款信用卡或者存折上的，因此每月都要及时关注自己的贷款扣款信用卡或者存折，避免因为还贷资金不足而导致贷款逾期，进而影响个人的信用。 ]]> 上周末，代表绍兴房产风向标的2012年袍江春季房交会落下帷幕。本次房交会共成交71套，面积6745平方米，金额4788.95万元。

经过前段时间蛰伏，进入5月份，袍江楼市处于发力状态。截至昨天，今年前5月袍江共销售95套商品房，而去年同期是45套，同比增长100%。记者从绍兴透明售房网了解到，5月20日，绍兴楼市成交31套，均价9355.25元/平方米，均为住宅。其中袍江成交9套，接近三分之一。

目前成交量上升是刚性需求释放和企业以价换量结果，但在当下，更直接的推动力是袍江板块渐受关注、袍江房地产总体开发品质较高。像金湖湾国际华城等已经入住的小区，比起老城区的一些楼盘质量并不差。一些购房者表示，袍江区域的发展潜力大，区域交通优势明显，产业布局合理，商贸业也有突破性进展，是袍江房产的最大优势。记者从袍江商贸三产服务局了解到，目前“大润发”、“物美”签署了意向协议，而大地影院也达成进驻意向。逛超市、看大片，以后生活在袍江，可以享受到和市区一样的生活品质。

业内人士表示，从一贯的市场分析来看，每年5月的销售是整个楼市的风向标，为整年楼市发展奠定基调，好几次市场的反转都是从5月份开始的。在房产调控期间，刚性需求是绍兴楼市的主力。2012年袍江春季房地产展示交易会的举办，切合市场需要，搭起了一个高起点、大容量、多需求的房地产展示交易平台。]]> 关于近期风险与趋势的提示
    时寒冰
    欧债危机如期恶化。正如我在《时寒冰说：经济大棋局，我们怎么办》中画出的欧债危机路线图，正在一步步成为现实：希腊局势急剧恶化，西班牙紧随其后，联接得近乎完美。其实，3月27日，我在《伯南克的至尊魔戒与棋局》中，也再次对现在的趋势进行了分析，欧债危机恶化是必然的。原文是：“当伯南克摆好棋局，它等待的将是：一、下一个希腊——葡萄牙、西班牙债务危机的恶化。二、日本债务危机爆发。三、中国货币泡沫+地产泡沫+股市泡沫及随后的破灭”。现在处于第一阶段，希腊和葡萄牙、西班牙债务危机恶化阶段。这再次印证了：大棋局一旦确认，便难以逆转。一切都在按部就班进展中。因此，要从大棋局的高度去看趋势。（另外，5月19日晚上22:05，广东卫视财经郎眼将播出我与郎咸平教授做的节目，请大家捧场。“长点心吧，中国股市”已经播出，点击此链接可以观看：http://shihb.blog.sohu.com/216082704.html）
    鉴于外围局势变化可能引发的风险，我在sohu微博中，连续数次进行了明确提示，由于一些朋友不看微博，因此，择选几则放在博客中，希望能对大家分析、判断近期趋势有点用。更多信息请到本人微博查阅，详见：http://shihb.t.sohu.com 仅供参考！]]> 　　解释回暖 刚需入市所致

　　5月17日，住建部房地产市场监管司副司长张小宏做客中国网时表示，近期楼市成交回升，实为刚需入市所致。
　　下一步，相关部门将加快研究推进长效机制建设，稳步推进房产税改革试点。同时，全力落实保障房建设。“近期将组织保障房质量大检查。”张小宏说。
　　在张小宏看来，当前整个房地产市场正朝着调控的预期方向发展。未来要进一步巩固调控，促进房价合理回归。
　　“截至目前，部分城市房价已经有所松动。”张小宏称，今年前4个月的数据总体上延续了去年以来的回调态势。
　　张小宏透露，眼下自住性购房成为主流，投资、投机性购房空间已被大大挤压。
　　“敲打”地方 仅靠出让金不靠谱
　　值得注意的是，张小宏特别针对地方政府提出要求：首先，促进地方政府心态的回归。“各地应真正地把工作重心转移到加快转变发展方式上去，适应市场‘退烧’后正常的土地出让收入，逐步减少对房地产业的依赖。”
　　另外，针对房地产开发企业，张小宏力促企业积极应对，采取以价换量策略，回归到售价与投入、利润相匹配。
　　而针对购房者，“一方面要保证居民合理的自住性需求，把信贷、税收方面已经明确的支持性政策落到实处。另一方面，要对投资、投机需求继续保持高压态势。”
　　继续限购 稳步推进房产税试点
　　下一步，住建部的工作重点将包括四个方面，在巩固调控成果的同时，抓紧建立长效机制。
　　“继续落实好包括住房限购在内的各项抑制投资、投机性需求的政策措施。”
　　张小宏补充表示：同时要采取有效措施，特别是要增加普通商品住房用地的有效供应，积极引导开发企业适应市场变化。
　　再者，要密切关注市场的走势，做好政策预案，随时应对市场可能出现的一些变化。
　　更为重要的是，“利用市场调整期加快研究推进长效机制建设，进一步完善金融税收政策，稳步推进房产税改革试点，加快推进城镇住房信息系统建设等基础性工作。”张小宏说。
　　针对社会普遍关注的房产税，张小宏直言：对个人拥有的住房恢复征收房产税确实是有必要的。
　　下一步，有关部门将按照国务院要求，继续稳步推进房产税改革试点工作。]]> 95%投资需求被清场， 机构称——
　　已满两周岁的“史上最严厉调控”，可能已让楼市中的投资大军土崩瓦解。

　　来自沪上多家大型房地产代理行、中介机构向《第一财经日报》提供的信息显示，根据其对一线门店以及所代理楼盘的统计发现，目前，上海楼市中95%的投资需求已经在“限购令”等严政“洗礼”后“清场”。
　　而在高峰期“接棒”的入市者，普遍受房价下跌以及高额的交易税等因素影响，不得不在止损出局和“转售为租”之间做出选择。
　　千万平方米需求退出
　　汉宇地产分析师朱春峰介绍，去年年底，浦东周康板块的中海御景熙岸出现大幅下降，从原来的22000元/平方米降到16000~16500元/平方米，这使得之前购置的投资客在短短的几个月内其房产价值的缩水幅度达到30%。
　　德佑地产研究主任陆骑麟指出，最后一轮楼市高峰成交的房源，哪怕是购入至今房价小有涨幅，现阶段抛售，算上税费、中介费、资金成本等支出，购房者可能都有10%以上的损失。
　　这足以让大多数“简单粗放”的房地产投资投机人士心惊肉跳。
　　经过两年的政策洗礼，如今已经少有投资者还敢在当下楼市中挑战自己的风险承受能力。近日，应《第一财经日报》要求，上海同策咨询研究中心将近年来被调控政策“洗牌”的楼市投资需求进行了量化。数据显示，2010年4月调控至今，上海已有约1000万平方米的投资需求被挤出了楼市。
　　同策咨询研究中心总监张宏伟介绍，2006~2012年间，国内楼市投资需求分别出现了两次增减，其中，2007年、2009年属于投资性需求增加较多的年份。因此，从2009~2011年市场成交量价变化情况可以反映出，投资性需求进入、撤出楼市的大致数量。“上海近几年每年的新增刚性需求(新增户数、结婚、改善型)应该在1200万~1500万平方米左右，对比2009年市场成交最高值1763.6万平方米可以看出，调控以来，上海每年抑制楼市的投资投机性需求约250万~550万平方米。”
　　他指出，若简单对比2009年和2011年729.8万平方米年度成交数据亦可发现，这两年约有1000万平方米的需求被挤出市场，其中包含投资性投机、改善以及部分刚需。
　　金字塔尖趁势抄底
　　目前活跃在楼市中的购房需求主要以刚性置业和改善型需求为主，有数据显示，这两者比例在7:3左右。
　　汉宇地产、21世纪不动产以及德佑地产全市门店统计显示，市场内投资需求的比例应该不会超过购房需求量的5%。这些投资客户主要集中在一手住宅的高端市场中，尤其是二季度以来的一波豪宅降价潮，吸引到不少投资客抄底入市。
　　市场分析人士指出，持续存在的通胀压力以及匮乏的投资渠道，或将支持这5%的楼市保值兼投资需求长期存在。
　　张宏伟认为，政策时效性趋弱，市场“观望”情绪逐渐减退，通胀压力持续调整，让部分投资客继续关注高端住宅市场，寻求资产的增值保值。
　　以单价10万元/平方米的天价豪宅为例，在“限购”的市场背景下，这些天价豪宅市场成交一直没有间断过，2011年上海成交124套天价豪宅；2012年1月~5月8日，单价10万元/平方米豪宅项目成交37套。从数据上推算，2012年天价豪宅市场的成交量有可能和2011年持平。
　　被“洗”大军仍心系楼市
　　不仅是大浪淘沙之后留在楼市中那5%“金字塔尖”的投资需求，此前被“洗”出楼市的投资大军，中长期看好房产保值价值的信念似乎同样未曾动摇。
　　21世纪不动产方面介绍，现阶段，“被套”投资客只要在自身资金未显紧张下，并不会选择止损出局，或者急抛离场。以古北板块为例，目前板块内的投资房东多为近两年购入房源，较高的购置成本促使其在当前低迷的市场下，更愿选择长线持有的方法，通过转售为租等多种过渡措施，等待下一波行情。
　　对于暂时离场的投资者，张宏伟指出，在银行存款负利率仍难以改观的市场环境下，在股市、基金、出口等投资渠道前景不明朗的市场环境下，房产保值增值的基本属性依旧存在。因此，当前许多投资者正在持币待购，只要政策稍有松动，房地产市场就会出现报复性反弹。
　　无疑，见惯大风浪的楼市投资大军不会轻易舍弃“战场”。数字骤减的背后，卷土重来只是一个时间问题。
　　张宏伟因此用“傻瓜型”投资产品来形容投资房产。他指出，在投资者眼中，最起码的，房产投资在中长期来看不会贬值。
　　21世纪不动产方面指出，就当前市场利率本身来看，虽然随着去年末通胀压力缓解，CPI指数步入向下通道，但目前的一年期实际利率仍延续此前的负利率时代的水平。与此同时，即使在楼市高压调控下，2011年本市新建商品住宅成交均价同比仍有1.4%的提升。在不具备其他优良投资渠道及投资专业能力的情况下，房产仍是部分人士赖以保值、升值的良好选择。预计一旦政策放开，作为以往主要投资渠道之一的楼市还将继续成为投资客趋之若鹜的“热土”。]]>
他同时表示，有关部门下一步将会按照国务院要求，继续稳步推进房产税改革试点工作。“去年上海、重庆已经开始进行房产税改革试点，从试点的情况来看，总体上平稳有序，不仅在制度建设上进行有益尝试，也为继续推进改革积累了经验。”张小宏是在接受媒体采访时作以上表述的。

调控仍未到放松时机

张小宏称，中央已经多次强调坚定不移地加强房地产市场调控，确保调控政策落到实处，决不让调控出现反复。因此，近期市场回调还将是整个房地产市场发展主基调。

他告诉记者，房地产市场应该坚持供需双向调节，坚决抑制不合理的需求，同时支持和保护合理的住房需求。从供应层面而言，努力增加普通住房用地的供应，增加适合自住性需求的这部分普通住房的供应。与此同时，还要抓一些长效机制建设，通过经济和法律手段促进市场自我平衡机制。

张小宏同时介绍介绍，监管部门下一步的工作重点，将继续落实包括住房限购在内的各项抑制投资、投机性需求的政策措施；采取有效措施，增加住房及其用地的供应，同时也要积极引导开发企业适应市场变化，增加适销对路的普通商品住房开发建设；加强市场监测、监管，密切关注市场的走势；利用市场的调整期加快研究推进房地产市场发展的长效机制建设，稳步推进房产税改革试点等。

多家研究机构报告指出，近期全国多地出现放松房地产调控的“试探”行为。同策咨询研究中心总监张宏伟对此分析，当前我国房地产市场环境及调控政策导向决定了当前楼市调控政策，既不具备进一步收紧的可能性，也不具备通过“救市”刺激房地产发展条件。

链家地产市场研究部陈雪表示，目前市场买卖双方正处于价格博弈期，调控仍然未到放松时机。未来中央对地方落实调控的态度，也将成为房企对后市预期重要风向标。

房企销售压力仍较大


住建部房地产市场监管司副司长张小宏5月17日表示，住建部将会同相关部门按照中央的要求，充分发挥各种有利因素的积极作用，抑制和化解各种不利因素影响，坚持供需双向调控，促进市场平稳发展和房价合理回归。近期市场回调，还将是整个房地产市场发展主基调。

他同时表示，有关部门下一步将会按照国务院要求，继续稳步推进房产税改革试点工作。“去年上海、重庆已经开始进行房产税改革试点，从试点情况来看，总体上平稳有序，不仅在制度建设上进行有益尝试，也为继续推进改革积累了经验。”张小宏是在接受媒体采访时作以上表述的。

调控仍未到放松时机

张小宏称，中央已多次强调坚定不移地加强房地产市场调控，确保调控政策落到实处，决不让调控出现反复。因此，近期市场回调还将是整个房地产市场发展主基调。

他告诉记者，房地产市场应坚持供需双向调节，坚决抑制不合理的需求，同时支持和保护合理的住房需求。从供应层面而言，努力增加普通住房用地的供应，增加适合自住性需求的这部分普通住房的供应。与此同时，还要抓一些长效机制建设，通过经济和法律手段促进市场自我平衡机制。

张小宏同时介绍介绍，监管部门下一步的工作重点，将继续落实包括住房限购在内的各项抑制投资、投机性需求的政策措施；采取有效措施，增加住房及其用地的供应，同时也要积极引导开发企业适应市场变化，增加适销对路的普通商品住房开发建设；加强市场监测、监管，密切关注市场的走势；利用市场的调整期加快研究推进房地产市场发展的长效机制建设，稳步推进房产税改革试点等。

多家研究机构报告指出，近期全国多地出现放松房地产调控“试探”行为。同策咨询研究中心总监张宏伟对此分析，当前我国房地产市场环境及调控政策导向决定了当前楼市调控政策，既不具备进一步收紧的可能性，也不具备通过“救市”刺激房地产发展条件。

链家地产市场研究部陈雪表示，目前市场买卖双方正处价格博弈期，调控仍然未到放松时机。未来中央对地方落实调控的态度，也将成为房企对后市预期重要风向标。

房企销售压力仍较大

张小宏表示，从调研情况看，前几年房价上涨较快一些城市，2012年春节以后打折促销的力度明显加大，房价出现一定幅度的下调。其它一些城市涨幅明显趋缓，呈现止涨趋稳的态势。目前，以自住为目的的真实住房需求较大，房地产开发企业以价换量的空间也还是存在的，投资、投机性购房空间已经被大大挤压，这都是市场回归正常的表现。“不能简单用回暖概括目前的房地产市场。”张小宏说。

北京中原市场研究部总监张大伟认为，整体市场分析，目前调控政策执行力度仍较大，市场依然存在平均成交价格的下行空间，之前未降价项目还可能迎来一次补跌过程。而且，由于房地产开发企业的库存依然偏大，未来潜在供应依然处于较高水平，整体房地产市场仍将呈现供大于求的局面。虽然3至4月成交出现高位，但是房价并不存在大幅涨价的基础。另外，存款准备金率再次下调，对购房者入市信心有一定影响，5月份下半月市场可能会再次出现成交量微涨。

陈雪也认为，房地产开发景气指数已持续回落近一年时间，显示出2011年楼市调控以来，政策对于房企的影响持续深化。当前有所好转的成交态势，仍然难以企及调控前水平，房企目前销售压力仍然较大。
]]> 为了履行年初承诺，住房和城乡建设部有关部门正在加紧工作，确保在今年6月底前实现40个城市个人住房信息系统联网。

据不完全统计显示，截至5月17日，至少已有6个城市宣布其个人住房信息系统已与住建部联网，这6个城市分别是：广州、福州、厦门、南京、无锡和苏州。而长春和石家庄的当地媒体，此前也曾报道过，这两个城市个人住房信息系统已与住建部联网消息。

人民日报今年3月的一篇报道曾援引有关人士说法称，房屋登记信息系统不会向社会开放，相关部门管理人员通过授权和指令，在法律所规定的前提下按照程序操作，避免个人隐私被不法分子盗用、滥用。

不少业内人士认为，个人住房信息联网以后，意味着房产税扩围有了强大的技术支持。

但是财新网17日援引一位接近住建部人士的话称，联网只是提供了技术手段，对“如何管理、使用、何时使用”尚需要一套完整管理办法，这套办法还没有制定好，联网也不意味着现有政策即要调整。

同一天，住建部房地产市场监管司副司长张小宏在中国网在线访谈节目中称，住建部会同相关部门按照中央的要求，供需双向调控，促进市场平稳发展和房价合理回归。他认为，近一个时期，市场回调还将是整个房地产市场发展主基调。

根据住建部提出目标，在2012年6月底前，全国40个重点城市将与住建部联网，其中包括4个直辖市，26个省会城市，以及10个其他重点城市；各省区市及其他城市也要加快个人住房信息系统建设，争取2013年实现全面联网。

全国个人住房信息系统推进，被视作楼市调控和房产税开征基础工作。

新华社2月曾引述业内专家观点称，个人房产信息全国联网后，可根据家庭人均居住面积情况制定税收、信贷标准。]]> 　　什么叫泡沫？泡沫指的是一种商品价格高出了其合理的价位。那么房子的合理价位是什么，该如何计算？对此，就像股票的P/E值一样，国际上有很多计算尺度，如“收入房价比”，“月收入每平米价格比”，以及“租售比”等等。由于中国居民的收入来源繁杂，比较难于得出准确的金额，这里就用租售比来衡量房子的价位吧。

　　所谓租售比，就是房价和月租金的比值。比如一栋市值100万的房子，假如月租金为5千的话，那么其租售比就是200。而国际上通用的租售比值为160。也就是说，当租售之比为160时，房价就是合理的，当租售之比高于160的时候，房价则有泡沫的嫌疑了。
　　有人忍不住会质疑，为何租售比要定在160这个节点上？这一数据从何而来？
　　首先，这是因为欧美房价的上下起伏，在过去的200、300年间与通胀的幅度相似。美国自1890年之后的120年间，扣除了通胀(平均每年2%)的因素，房价虽然有高有低，但平均价位始终徘徊在100这个点上。也就是一旦除去通胀因素，长期来看房价是不变的。
　　举一个具体的实例。这里有甲乙二君，他们看中了两套一模一样市值100万的房子，假设他们口袋里都有100万。甲君以100万买下了房子，乙君以6250一个月租了下来。
　　以欧美每年平均2%的地产税来计算(按当年的房价征收)，这儿为计算方便，房租的上升值和地税的上升值正好相抵，都忽略不计。在160个月之后，甲君拥有的房子升值了，但扣去所付的地产税、房子的维护费、保险费、管理费等等，他实际拥有的依然是100万。而乙君把100万拿去投资理财，他的投资(按欧美过去100年的保守的理财方式，平均回报至少8%)的回报率，正好支付房租。
　　因此在租售比160的情况下，甲君和乙君在房子上最后所拥有的财富正好相等。这一例子说明从金融的角度来看，在房价没有泡沫的时候，其实租房和买房没有优劣之分，只是选择不同的生活方式而已。这也正是为何欧美的大城市，长期以来租房和买房的比例一半一半。
　　然而，由于中国目前不用支付地产税，所以160的租售比，可以提高至200。如果还是以市值100万的房子为例的话，假如月租金为5000元，那么从金融角度上来看，房价就不存在泡沫，而一旦房租低于5000元，房价就有泡沫之嫌了。
　　但事实上，当今中国房价的租售比，已经普遍超过了200，特别像北上广那样的大城市，租售比平均为500，超出800到1000的也随处可见。最近，我一个老朋友回国定居，在上海东方曼哈顿租了一套市价800万的公寓楼，每月租金7500，租售比超过了1000！按先前那个甲乙二君实例来看，那在中国租房简直太合算了！
　　在这种情况下，如果还有专家坚称中国房价毫无泡沫，我倒同意这个说辞，因为再以泡沫来形容中国的房价，已经不准确。犹如普通的秤最多到达300斤，如果一个人体重超过了600斤的话，在医学上就不能用fat(胖)来形容，只能用obesity(中文中好像还没有对应的词儿，翻译成“痴肥”吧).
　　有泡沫又怎样？国内好些专家说，中国国情不同，我们这儿的房价只会涨，不会跌，即使有泡沫也不会破。这句话，30年多前南美人说过；20多年前香港人说过、台湾人说过、东南亚人说过，日本人也说过；几年前美国人说过、爱尔兰人说过、俄国人说过、迪拜人也说过……大家往往都真心的坚信，即使其他地方的房价会跌，可他们那儿的房价只涨不跌，绝对不会跌！
　　但遗憾的是，结果都有那么一天，那儿的房价突然掉头向下……
　　千万别心存侥幸！每当泡沫来临时，总会有人说这次不一样，我们这儿是不一样的，可历史总是惊人的相似，历史总是不断重演，区别在于早晚而已。结果，造就了800年来的一部金融荒唐史。往往是一切保持正常，直到不正常的事情发生，就像日本刚发生的地震海啸，就在半小时之前还是晴空万里……]]>
　　解释回暖 刚需入市所致

　　5月17日，住建部房地产市场监管司副司长张小宏做客中国网时表示，近期楼市成交回升，实为刚需入市所致。

　　下一步，相关部门将加快研究推进长效机制建设，稳步推进房产税改革试点。同时，全力落实保障房建设。“近期将组织保障房质量大检查。”张小宏说。

　　在张小宏看来，当前整个房地产市场正朝着调控的预期方向发展。未来要进一步巩固调控，促进房价合理回归。

　　“截至目前，部分城市房价已经有所松动。”张小宏称，今年前4个月的数据总体上延续了去年以来的回调态势。

　　张小宏透露，眼下自住性购房成为主流，投资、投机性购房空间已被大大挤压。

　　“敲打”地方 仅靠出让金不靠谱

　　值得注意的是，张小宏特别针对地方政府提出要求：首先，促进地方政府心态的回归。“各地应真正地把工作重心转移到加快转变发展方式上去，适应市场‘退烧’后正常的土地出让收入，逐步减少对房地产业的依赖。”

　　另外，针对房地产开发企业，张小宏力促企业积极应对，采取以价换量策略，回归到售价与投入、利润相匹配。

　　而针对购房者，“一方面要保证居民合理的自住性需求，把信贷、税收方面已经明确的支持性政策落到实处。另一方面，要对投资、投机需求继续保持高压态势。”

　　继续限购 稳步推进房产税试点

　　下一步，住建部的工作重点将包括四个方面，在巩固调控成果的同时，抓紧建立长效机制。

　　“继续落实好包括住房限购在内的各项抑制投资、投机性需求的政策措施。”

　　张小宏补充表示：同时要采取有效措施，特别是要增加普通商品住房用地的有效供应，积极引导开发企业适应市场变化。

　　再者，要密切关注市场的走势，做好政策预案，随时应对市场可能出现的一些变化。

　　更为重要的是，“利用市场调整期加快研究推进长效机制建设，进一步完善金融税收政策，稳步推进房产税改革试点，加快推进城镇住房信息系统建设等基础性工作。”张小宏说。

　　针对社会普遍关注的房产税，张小宏直言：对个人拥有的住房恢复征收房产税确实是有必要的。


　　下一步，有关部门将按照国务院要求，继续稳步推进房产税改革试点工作

]]>